“봄 성수기 맞은 美 주택시장… 모기지 금리 상승에 ‘찬바람’

올 봄 미국 주택시장이 전통적인 성수기를 맞았지만 금리 상승과 글로벌 불확실성으로 인해 기대와는 다른 흐름을 보이고 있다.

CNBC에 따르면 시장 환경은 바이어에게 유리하게 바뀌고 있지만 전반적인 경제 변수는 여전히 큰 부담으로 작용하고 있다.

가장 큰 변수는 모기지 금리다. 당초 인플레이션 억제를 위해 연준이 금리를 인하하면서 올해는 모기지 금리가 낮아질 것으로 기대됐다. 그러나 이란과의 전쟁 여파로 국제 유가가 급등하면서 상황이 반전됐다.

에너지 가격 상승은 다시 물가를 자극했고, 이에 따라 금리 인하 기대도 약화됐다.

그 결과 금리는 다시 상승세를 보이고 있으며, 모기지 금리 역시 동반 상승하고 있다. 30년 고정 모기지 금리는 올해 초 한때 6% 아래로 떨어졌지만, 최근 6.53%까지 급등하며 지난해 수준에 근접했다.

금리 상승은 주택 구매 여력을 약화시키는 요인이지만 시장의 다른 요소들은 오히려 바이어에게 유리하게 작용하고 있다. 매물은 더 오래 시장에 머물고 있고, 셀러들은 가격 인하에 점점 더 적극적이다. 전체 매물 수도 증가하고 있지만, 이는 신규 매물이 크게 늘어서라기보다 기존 매물이 팔리지 않고 누적되고 있기 때문이다.

부동산 분석업체 리얼터 닷컴에 따르면 3월 14일 현재 주간 통계에서 시장에 나온 주택 재고는 전년 대비 5.6% 증가했지만 신규 매물은 1.4% 감소했다. 이는 시장 불확실성으로 인해 잠재적 셀러들이 매물 등록을 미루고 있기 때문으로 분석된다.

전문가들은 특히 재고 수준이 시장 방향을 좌우할 핵심 변수로 보고 있다. 주택 데이터 업체 스트리트 매트릭스의 조너선 밀러는 “올해 금리가 눈에 띄게 하락할 가능성은 사실상 낮다”며 “결국 재고가 시장의 결정적 요인이 될 것”이라고 말했다. 지역 별로는 시장 상황이 크게 엇갈리고 있다. 라스베가스, 시애틀, 신시내티, 워싱턴 D.C. 등 일부 도시는 매물이 1년 전보다 20% 이상 증가한 반면, 샌프란시스코, 시카고, 마이애미, 올랜도 등은 오히려 감소했다.

주택가격 상승세는 둔화되고 있다.

부동산 데이터 업체 코탈리티에 따르면 올해 1월 주택 가격은 전년 대비 0.7% 상승하는 데 그쳤다. 이는 2025년 초 3.5% 상승률과 비교해 크게 낮아진 수준이다. 다만 금리 상승이 다시 구매 부담을 키우며 체감 가격은 여전히 높은 상태다.

지역별로는 뉴저지, 코네티컷, 일리노이, 위스콘신, 네브래스카 등 북동부와 중서부 지역이 공급 부족으로 상대적으로 높은 가격 상승률을 보이고 있다. 전체 주요 주택시장의 약 69%는 여전히 ‘고평가’ 상태로 분석됐다.

신규 주택 시장에서는 오히려 구매자에게 유리한 조건이 형성되고 있다.

주택 건설업체들이 공급 과잉으로 어려움을 겪으면서 가격 인하와 각종 인센티브를 확대하고 있기 때문이다.

연방인구조사국에 따르면 월 기준 신규 주택 재고는 9.7개월치에 달해 2022년 이후 가장 낮은 판매 수준과 맞물려 부담이 커진 상황이다.

전미주택건설업협회(National Association of Home Builders)는 3월 들어 가격을 인하한 건설업체 비중이 증가했다고 밝혔다. 협회 측은 높은 토지비와 인건비, 건설비 상승이 지속되면서 건설사들도 수익성과 수요 사이에서 어려움을 겪고 있다고 설명했다.

전문가들은 올해 주택시장이 기대만큼 활기를 띠기 어려울 것으로 보고 있다. 연초만 해도 회복 기대감이 컸지만, 이란 전쟁과 금리 상승, 경제 불확실성이 시장 전반의 심리를 위축시키고 있기 때문이다.

시장 관계자는 “올해는 주택시장이 크게 활기를 띠기 어려운 해가 될 가능성이 높다”며 “전쟁의 결과와 관계없이 불확실성이 매우 높은 상태가 이어지고 있다”고 진단했다. <김기춘 기자>